Mengenal HIPOTIK, Sebuah Hutang Jangka Panjang

Pengertian Hipotik

Hipotik adalah utang yang menggunakan aktiva tetap sebagai jaminan. aktiva tetap perusahaan contohnya gedung, bangunan, rumah, mesin, tanah maupun kapal laut.

Perusahaan yang membutuhkan dana untuk berkembang menembuh berbagai upaya untuk memenuhi kebutuhan pendanaan jangka panjang. Bisa menempuh cara menambah modal, menggunakan laba yang dihasilkan (retaired earning) ataupun dengan berhutang.

Untuk jangka panjang. Selain obligasi, hipotek atau juga dikenal sebagai mortgage adalah jenis hutang yang paling sering digunakan.

Umumnya, pihak kreditur dengan skema pinjaman hipotik adalah bank. Tentunya dengan syarat syarat perbankan tertentu yang harus dipenuhi apabila ingin mendapatkan pinjaman hipotik.

Jatuh tempo hipotik adalah dalam jangka waktu yang cukup lama. Bisa 15-25 tahun.

Setelah adanya perjanjian hutang hipotik, kreditur atau pemberi pinjaman akan memegang kepemilikin aset perusahaan. Namun selama dalam masa cicilan pembayaran hutang dan bunga. Perusahaan masih bisa menempati, memanfaatkan, mengoperasionalkan aset tersebut seperti aktiva tetap milik perusahaan sendiri.

Pengertian hipotik dikenal juga dengan 'klaim atas properti'. Apabila peminjam tidak bisa melakukan pembayaran hipotik. Kreditur bisa menyita aset yang dijadikan jaminan atas hipotik tersebut.

sumber gambar : shareicon

Bunga Hipotik

#1. Hipotik Bunga Tetap

Dengan skema bunga tetap ini. Peminjam uang akan membayarkan pinjaman pokok dan bunga sesuai yang telah disepakati. Bunga yang dibayarkan tingkat suku bunganya tetap. Tidak berubah-ubah.

Jadi semisal nanti kedepan suku bunga umum naik turun fluktuatif, Tingkat suku bunga utang hipotik tidak akan berubah.

Mungkin bulan depan tingkat suku bunga umum naik, maka suku bunga hutang hipotik tidak ikut naik. Dan begitu pula sebaliknya. Apabila kedepan tingkat suku bunga secara umum turun. Maka tingkat suku hipotik masih tetap.

#2. Hipotik Bunga Mengambang

Mungkin ada istilah lain yang lebih tepat dan lebih umum. Maksudnya bunga mengambang adalah. Besaran tingkat suku bunga yang dibayarkan dengan skema ini adalah tidak tetap alias mengambang. Mengikuti tingkat suku bunga bank yang berlaku dipasaran.

Mungkin pada bulan ini tingkat suku bunga hipotik sebesar sekian persen. Namun pada periode berikutnya, angkanya bisa saja berubah. Bisa turun dan juga bisa naik. Sesuai dengan tingkat suku bunga bank.

Objek Hipotik

Objek utang hipotik adalah aset tidak bergerak yang bisa dipindah-tangankan beserta seluruh perlengkapan yang ada. Misalnya jaminan atas semua tanah yang berstatus hak milik. Hak guna usaha dan hak guna bangunan, Seperti bangunan rumah, pabrik, gudang, hotel dan lain sebagainya.

Hipotik kapal laut.

Di Indonesia, kapal laut bisa menjadi objek hipotik. Ukuran kapal laut yang bisa dijadikan jaminan hipotik adalah kapal laut yang berukuran 20 m3 (kotor) keatas.

Ciri Khas dan Sifat Hipotik

Ciri khas hipotik berdasarkan KUH Perdata adalah sebagai berikut :

• Ondeelbar, adalah hipotik tidak bisa dibagi-bagikan karena hipotek berada diatas semua aset yang menjadi objeknya. Artinya apabila sebagian hutang hipotik telah dibayar maka sebagian hak hipotik tidak otomatis dihapus.
• Accecoir, adalah hipotik merupakan sebuah perjanjian tambahan. Perjanjian utamanya adalah perjanjian hutang-piutang.
• Verhallsrech, Bingung cara membacanya? berhaalsrecht adalah hak mengenai pelunasan hutang saja. Tidak mempunyai hak untuk memiliki benda yang dijaminkan. Tetapi apabila diperjanjikan, kreditur bisa memiliki hak untuk menjual aset jaminan yang disepakatai atas kekuasaan sendiri apabila debitur melakukan kelalaian..

Berdasarkan pada KUH Perdata, sifat yang dimiliki oleh hipotik dari apa yang ada pada hak kebendaan biasanya seperti :

• Absolut, merupakan hak yang bisa dipertahankan terhadap segala tuntutan dari siapapun.
• Droit de Suite merupakan hak dimana hak tersebut mengikuti aset yang dijaminkan berada ditangan siapa aset tersebut berada.
• Droit de Preference, adalah seseorang yang memiliki hak untuk didahulukan pembayaran piutangnya diantara para pemberi hutang lainnya. Hak disini tidak dipengaruhi oleh situasi pailit atau penyitaan yang dilakukan terhadap aset yang dijaminkan.

Asas dalam Hipotik

Sri Soedewi Masjchoen Sofwan dalam bukunya Hukum Perdata: Hak Jaminan Atas Tanah menjelaskan tentang 3 asas hukum yang berada dalam hipotik adalah

#1 Asas Specialiteit

Asas Specialiteit adalah asas yang menyatakan bahwa utang hipotek hanya bisa dilandasi atas aset aset yang ditunjuk khusus.

Aset tidak bergerak yang yang terikat sebagai tanggungan.

Contohnya aset yang jaminkan hipotik itu wujudnya seperti apa, dimana letak lokasinya, berapakah besar kecil atau luas aset beserta batasan batasannya.

#2. Asas Publicitiet 

Asas Publicitiet merupakan asas dimana hipotik tersebut diwajibkan untuk didaftarkan pada register umum agar bisa diketahui oleh pihak lainnya.

#3. Asas Ondeelbaarheid 

Asas Ondeelbaarheid atau atas tidak bisa dibagi bagi. Artinya hipotik membebani semua aset  yang menjadi jaminan dalam keseluruhan. Aset dan setiap bagian-bagian dari aset bergerak. Apabila hutang hipotik telah dibayar sebagian, maka pembayaran tersebut tidak akan mengurangi sebaian dari aset yang dijaminkan.

Janji (Bedingen) dalam Hipotik | Bedigen

Umumnya, pada perjanjian utang hipotik, sudah sangat lazim diadakan perjanjian-perjanjian yang tujuannya untuk melindungi kepentingan peminjam atau kreditur agar tidak dirugikan.

Perjanjian tersebut harus dicantumkan dengan tegas didalam akta hipotik.

Biasanya perjanjian dalam hipotik adalah berisi tentang janji mengenai sewa. Janji untuk tidak dibersihkan. Janji mengenai asuransi. Janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri. Di Indonesia, semua isi perjanjian tersebut sudah diatur dalam undang-undang yang ada.

Hak dan Kewajiban dalam Hipotik

Terhitung ketika terjadinya pembebanan hutang hipotik, maka ketika itu pula muncul hak dan kewajiban diantara kedua belah pihak. Pemberi (penghutang) dan penerima hipotik (kreditur).

Hak pemberi utang hipotik adalah :

1. Tetap bisa menggunakan aset.
2. Tetap menguasai aset, asalkan pemberi pinjaman tidak dirugikan. Seperti merubah aset. Mengurangi nilai, ukuran dan kapasitas aset jaminan.
3. Mendapatkan dana pinjaman.

Kewajiban pemberi hutang hipotik adalah :

1. Membayar cicilan hutang pokok dan bunga pinjaman hipotek.
2. Jika terjadi keterlambatan pembayaran, peminjam berkewajiban membayar denda.

Hal hal yang menjadi kewajiban pemberi utang hipotik adalah hak yang akan diterima oleh penerima hutang hipotik seperti hak menerina pembayaran cicilan hutang pokok beserta dengan bunga pinjamannya.

Menerima pembayaran denda apabila pemberi utang hipotik melakukan keterlambatan pembayaran.

Kewajiban penerima hipotik, Tentu saja apa saja yang merupakan hak pemberi utang hipotik adalah merupakan kewajiban bagi penerima utang hipotik seperti berkewajiban menberi pinjaman kepada pemberi hipotik.

Berakhirnya Hipotik

Bagaimana sebuah perjanjian hutang hipotik bisa berakhir ?

Ada beberapa hal yang menyebabkan terhentinya sebuah perjanjian utang hipotik adalah :

• Hutang hipotik beserta bunga telah dibayar lunas oleh pemberi hipotik.
• Musnahnya aset yang menjadi jaminan pada perjanjian hipotik. Hal ini bisa terjadi misalnya gedung yang hancur karena bencana alam. Kapal yang tenggelam. Tanah yang longsor dan lain lain.
• Berakhirnya jangka waktu hipotik, maka hapuslah hak hipotik tersebut.
• Menurut KUH Perdata pasar 1169, penghapusan hak  hipotik juga bisa apabila pemilik aset bergerak yang dijaminkan hanya memiliki hak bersyarat terhadap aset tersebut dan hak bersyarat tersebut terhenti.
• Bisa juga perjanjian hipotik gugur disebabkan oleh daluarsa yang membuat seseorang bebas dari sebuah kewajiban (daluarsa ekstraktif)
• Apabila kreditur atau penerima hipotik dengan sukarela melepaskan hak hipoteknya. Pelepasan sukarela seperti ini tidak ditentukan secara bentuk hukumnya. Namun harus diungkapkan dengan tegas dan jelas.

          Baca juga : SIMPEL ! Tujuan Manajemen Keuangan dalam Perusahaan

Manfaat Hipotik

Ada beberapa manfaat dari mengambil utang hipotik daripada pendanaan jenis lain. diantarnaya:

# Manfaat Pajak

Bunga dari utang hipotik bisa mengurangi pajak.

Bunga yang harus dibayarkan setiap periode menjadi salah satu pengurang beban pajak perusahaan. Dengan bunga ini, perusahaan dapat membayar pajak lebih kecil daripada yang seharusnya dibebankan jika tanpa adanya bunga.

Misalnya, perusahaan ingin membeli sebuah gudang. Jika perusahaan tersebut memilih membeli dengan membayar tunai dari kas internal perusahaan. Maka tidak ada bunga.

Namun apabila perusahaan membeli gudang tersebut dengan meminjman menggunakan hipotik bank misalnya, maka akan ada bunga. Dan bunga ini bisa mengurangi jumlah pajak terutang perusahaan. Terlebih jika dibandingkan dengan pembelian gudang secara tunai.

Dan umumnya tingkat bunga hipotik lebih rendah dari instrumen lain (karena pinjaman dijamin.) dengan jangka waktu pelunasan yang cukup lama.

Kelebihan lain adalah jika bunga hipotik diputuskan dalam bentuk bunga tetap (fixed rate) maka ketika suku bunga acuan secara umum naik, bunga hipotik yang dibayarkan masih tetap tidak mengikuti kenaikan.

Namun minusnya apabila suku bunga turun, sementara bunga hipotik tetap di rate yang lebih diatas.

Kelebihannya adalah bahwa perusahaan bisa dengan mudah dan presisi merencanakan arus kasnya. berapapun suku bunga dipasaran. P

erusahaan sudah mempunyai perhitungan yang pasti terhadap pembayaran bunga hipotiknya. Perusahaan mudah melakukan perencanaan pembayaran.

# Kreditur tidak Memiliki Hak Suara

Manfaat lain dari pendanaan utang hipotek adalah bahwa pemilik hipotik atau pemberi hutang tidak memiliki suara dalam internal perusahaan.

Maksudnya, peminjam tidak bisa ikut campur masalah internal perusahaan. Tidak bisa mempengaruhi, mengubah, ataupun mendikte arah jalannya perusahaan.

Tentu hal ini berbeda jika pendanaan yang dibutuhkan didapat dengan skema penerbitan saham baru dimana para pemilik sahamnya bisa memiliki suara dalam perusahaan.

Apabila perusahaan sudah merasa tidak membutuhkan utang lagi. Perusahaan bisa memutuskan untuk melunasi sisa hutang yang ada lebih cepat dari durasi hitpotik.

Kapan saja. Tanpa harus lama menunggu mencicil hingga batas terakhir pelunasan.

Walaupun munkin nanti ada denda atau segala biaya administrasi yang lain yang mengikutinya.

# Bisa Memanfaatkan Aktiva Jaminan

Manfaat hipotik yang lain adalah, perusahaan masih bisa menggunakan, mengoperasikan atau memanfaatkan aset tetap yang telah menjadi jaminan hipotik.

Dengan menggunakan aset yang dijaminkan, kinerja perusahaan tidak akan terganggu sedikitpun.

Perusahaan tidak bisa menggunakan aset yang dijaminkan apabila perusahaan tidak mampu untuk melakukan pembayaran pinjaman.

Namun, walaupun perusahaan bisa memanfaatkan aset yang menjadi jaminan pinjaman hipotik, aset tersebut tidak boleh berubah. Tidak berkurang kapasitasnya. Tidak berkurang ukurannya. Tidak berkurang nilainya akibat penggunaan.

Kekurangan Hipotik

Kekurangan pendanaan dari hipotik terdapat pada biaya yang lumayan tinggi dan penggunaan aktiva tetap yang menjadi jaminan dibatasi.

# Biaya Hipotik

Sama dengan halnya produk perbankan lain, kelemahan utama utang hipotik adalah adanya biaya yang cukup besar dalam dalam pembayarannya.

Didalam beberapa kasus, total jumlah pembayaran pinjaman bahkan bisa melebihi harga asli dari aktiva tetap yang dijaminkan oleh perusahaan.

Kelebihan total pembayaran ini umumnya terdiri atas bunga atas utang hipotek serta biaya premi asuransi aktiva tetap.

Serta ada tambahan biaya lain yang harus dikeluarkan, peminjam harus membayar biaya notaris, biaya administrasi tambahan bank dan bahkan biaya atas apraisal atau penilaian aktiva tetap yang akan dibeli atau dijaminkan.

Jumlah dari biaya biaya ini cukup besar jika ditotal.

# Penggunaan Aktiva Dibatasi

Kelemahan dari utang hipotek yang lain adalah ketika aktiva tetap yang menjadi jaminan atas utang hipotek, maka penggunaan atas aktiva tetap tersebut akan dibatasi.

Aktiva tetap tersebut memang masih bisa dipakai, dimanfaatkan, dioperasikan oleh perusahaan. Namun penggunaannya akan terbatas oleh kebijakan bank.

Aset yang dijaminkan tidak bisa dijual, disewakan, bahkan membuat perubahan yang diperlukan atas aset tersebut tidak bisa dilakukan sampai pinjaman tersebut dilunasi sepenuhnya beserta biaya biaya yang ada didalamnya.

Perusahaan memang tidak ada niatan untuk menjual atau menyewakan aset tetapnya. Perusahaan memang akan menggunakan aset tetapnya sendiri.

Namun dalam beberapa kondisi dan situasi tertentu, perusahaan mungkin perlu melakukan hal tersebut. Perusahaan mungkin ingin menjual atau sekedar menyewakan asetnya, tapi itu tidak bisa dilakukan karena asetnya masih berstatus jaminan bank.

Bahkan misalnya perusahaan memerlukan gudang tambahan agar produksinya bisa meningkat, namun untuk memperluas gudang tambahan, mengupgrade kapasitas mesin atau yang lainnya yang bisa mengubah aktiva tetap yang dijaminkan, maka hal itu tidak bisa dilaksanakan.

Dengan melihat tentang hipotek diatas, hipotik merupakan sebuah pilihan yang banyak diambil perusahaan dalam memenuhi kebutuhan pendanaan jangka panjangnya. Fungsi pendanaan yang nanti akan dipakai untuk pengembangan usaha. Apapun bentuknya.

Hipotik adalah leverage bagi perusahaan ? itu hal yang niscaya bisa terjadi.